Сдать квартиру для праздников

Как сдавать квартиру посуточно и сколько можно заработать. Инструкция

Посуточная аренда квартир — это не только хорошая альтернатива отелям, но и возможность неплохо заработать. По оценкам аналитиков, при стабильном спросе посуточная аренда может приносит в два-три раза больше дохода, чем долгосрочный наем. 2020 год стал непростым временем для этого бизнеса, в некоторые месяцы спрос был на нуле. Сейчас сегмент постепенно восстанавливается.

Вместе с экспертами собрали ответы на основные вопросы, связанные с посуточной арендой: от юридических аспектов и налогов до рисков и практических советов.

Содержание

1. Законно ли сдавать квартиру посуточно

Гражданский кодекс позволяет сдать квартиру в аренду на любой срок, в том числе посуточно. Главное условие — вести свой бизнес легально, в том числе платить налоги и оформлять договор найма, не нарушать права соседей. «С нежилыми помещениями ситуация аналогичная. Сдавать нежилое помещение, например апартаменты, можно посуточно. Закон (ст. 683 ГК РФ) не устанавливает минимальный срок аренды нежилого помещения», — рассказал юрист адвокатского бюро Asterisk Степан Хантимиров. При этом есть разница в договоре — квартира посуточно (или на длительный срок) сдается по договору жилого найма, а апартаменты — по договору аренды.

Более того, закон не запрещает сдавать посуточно и чужую квартиру. Например, жилье арендовано на долгий срок, а потом его пересдают посуточно. Но обязательным условием здесь является согласие собственника квартиры. Сама недвижимость в таком случае будет сдаваться по договору субаренды или поднайма.

Запрет на хостелы в квартирах

В 2019 году власти приняли закон, запрещающий использовать квартиры для оказания гостиничных услуг. Но документ не накладывает запрет на посуточную аренду квартир, пояснила член Ассоциации юристов России (АЮР) Ольга Турунина. Закон направлен на борьбу с нелегальными хостелами, когда квартира сдается одновременно большому количеству людей. Для организации хостела теперь квартиру нужно переводить из жилого помещения в нежилое и соблюдать некоторые требования — помещение должно иметь отдельный вход, пожарные системы и так далее. «Если собственник сдает свою квартиру посуточно одновременно нескольким гражданам, без заключения договора аренды и временной регистрации таких лиц, то такая деятельность имеет признаки гостиничной и может подпасть под определение «гостиничные услуги», — уточнила она.

2. Как сдать квартиру в аренду посуточно

У человека, который решил сдавать квартиру посуточно, есть три варианта поиска арендатора, рассказывает главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина.

• Сделать это самостоятельно, разместив объявления об аренде на специализированных сайтах. Это ЦИАН, «Авито», «Яндекс.Недвижимость» и другие (бесплатное размещение). Самые популярные международные сервисы для краткосрочной аренды — Booking и Airbnb (взимают комиссию). Благодаря системе оценки они позволяют отсеивать недобросовестных гостей, а добросовестным гостям — выбирать хозяев с высокими рейтингами. Плюсы этого способа — все деньги идут арендодателю, минусы — все заботы, связанные со сдачей жилья, лежат также на нем.
• Обратиться в риелторскую контору, которая за комиссию будет искать арендатора (размер комиссии зависит от конкретного агентства). «Однако взаимодействие с жильцами, содержание квартиры, уборка, решение любых сопутствующих проблем находятся в зоне ответственности собственника квартиры», — отметила Виктория Кирюхина. Собственник квартиры освобождается только от поиска клиентов, все остальные обязанности — на нем.
• Подписать договордоверительного управления. В этом случае специализированное агентство берет на себя сдачу жилья под ключ — от поиска арендатора до уборки помещения. С агентством заключается договор на управление недвижимостью. По словам руководителя направления краткосрочной аренды «Авито Недвижимости» Артема Кромочкина, такой вариант подойдет занятым людям и тем, кто никогда не занимался сдачей квартиры в аренду. Плюс такого варианта — собственник избавлен от рутины, связанной с арендой, минус — потеря в деньгах. Обычно агентства берут за свои услуги от 20% прибыли либо платят собственнику фиксированную сумму. «Даже за вычетом процента управляющей компании собственник получает больше, чем при долгосрочной ставке, и часто бонусом идет хороший ремонт, который многие управляющие компании берут на себя», — считает эксперт «Авито Недвижимости».

3. Как заключить договор краткосрочной аренды

Как и при долгосрочной аренде, при посуточной сдаче жилья необходимо заключать договор найма или аренды. «Составить его можно в простой письменной форме. Государственная регистрация краткосрочного договора не нужна. Удостоверять договор у нотариуса необязательно», — говорит член Ольга Турунина из АЮР.

Сам краткосрочный договор мало чем отличается от долгосрочного, но нюансы есть. Например, в нем необходимо прописать, что квартира предоставляется в аренду посуточно на определенное количество суток с указанием точных дат и даже часов. «Важно указать время выезда (расчетное время) и вписать отдельным предложением, что ранний и поздний выезд должен быть согласован и/или оплачен дополнительно», — рекомендует юрист.

Также нужно прописать условия оплаты. В большинстве случаев собственники предпочитают получать 100%-ную предоплату. Иногда половина платится при въезде, половина — потом. В некоторых случаях нужно заплатить залог, его сумму тоже необходимо прописать в договоре. Сам договор составляется в двух экземплярах — по одному для каждой стороны.

Договор краткосрочного найма (аренды) должен содержать следующие данные:

• паспортные данные сторон;
• описание предмета сделки (адрес и характеристики квартиры);
• суть сделки (наймодатель предоставляет нанимателю жилое помещение в краткосрочное пользование для проживания);
• длительность аренды (количество суток проживания) и время сдачи объекта в аренду;
• стоимость аренды за сутки;
• общая сумма платежа за аренду;
• сумма залога и условия его возвращения нанимателю;
• порядок передачи квартиры (по акту приема-передачи);
• список имущества;
• права и обязанности сторон;
• ответственность за нарушение условий договора;
• дата заключения и подписи сторон.

4. Налоги при сдаче квартиры посуточно

Независимо от того, как человек сдает квартиру — на короткий срок или длительный, он должен платить налог. Его ставка будет зависеть от статуса собственника — платит он как физическое лицо, через ИП или как самозанятый. Последние два варианта помогают снизить налоги. «Если человек сдает квартиру как физическое лицо, то придется заплатить НДФЛ в размере 13% от полученного дохода. Если вы сдаете квартиру как ИП, налог исчисляется по ставке 6% по упрощенной системе», — разъяснила Ольга Турунина.

Самозанятые могут сдавать квартиру и платить налог по самой низкой процентной ставке — 4%, если квартиру арендует физическое лицо, отметил руководитель направления краткосрочной аренды «Авито Недвижимости» Артем Кромочкин. Если договор заключен с компанией, то есть юридическим лицом, то ставка будет выше — 6%. «Доход для самозанятых не может превышать 2,4 млн руб. в год — если вы получаете больше этой суммы, придется регистрироваться как ИП», — уточнил эксперт.

Штрафы

За неуплату налогов придется платить штраф. Его размер составит 20% от суммы задолженности. Он может возрасти до 40%, если в ходе судебного разбирательства будет доказано, что уклонение от уплаты налогов было преднамеренным. Сами налоги тоже придется заплатить.

5. Стоит ли сдавать квартиру посуточно — экономика вопроса

Один из главных мотивов сдачи квартиру посуточно — желание больше заработать. С этой точки зрения долгосрочная аренда проигрывает краткосрочной. «При идеальном раскладе, когда квартира сдается посуточно на протяжении всего месяца, то есть все 30 дней, посуточная аренда выгоднее долгосрочной минимум в два раза, максимум — в четыре раза», — подтверждает Виктория Кирюхина из ЦИАН. Чем ниже ставка долгосрочной аренды в городе, тем выгоднее сдавать жилье посуточно.

Источник статьи: http://realty.rbc.ru/news/6024e4d09a7947ac118bae2a

Какое жильё снимают на праздники и как на этом заработать

В каких городах под Новый год дома будут нарасхват, что писать в объявлении и зачем хозяину и жильцам заключать договор — объясняем с Авито Недвижимостью.

Где отдыхают на Новый год

В 2020‑м по понятным причинам отметить праздники за границей не получится, так что в тренде внутренний туризм. В пятёрке самых популярных городов этой зимы Москва, Санкт‑Петербург, Сочи, Краснодар и Калининград — на них приходится Новый год никто не отменял: куда и как россияне полетят отдыхать на зимних каникулах более 90% проданных билетов. Туристов привлекают также Башкортостан и Татарстан — эти регионы традиционно оказались Названы популярные у россиян направления для празднования Нового года в списке востребованных направлений на новогодние праздники. Растёт Эксперт: интерес россиян к загородной аренде жилья вырос в 1,5 раза интерес к посуточной аренде загородных домов в Карелии, Кемеровский и Нижегородской областях.

Главный хит сезона — загородные дома. По данным Авито Недвижимости, в период с 16 ноября по 4 декабря этого года спрос на посуточную аренду такого жилья вырос Эксперт: интерес россиян к загородной аренде жилья вырос в 1,5 раза на 55% по сравнению с аналогичным периодом 2019 года. Впрочем, квартиры по‑прежнему остаются в цене. Спрос на них хоть и упал, но незначительно — всего на 2%.

Заработать можно и на однушке недалеко от центра, и на гостевом доме за городом — совсем хорошо, если есть ещё и баня или мангальная зона. Так, аренда студии в Санкт‑Петербурге недалеко от Невского проспекта обойдётся от 499 до 12 000 рублей в сутки, однокомнатная квартира в центре Москвы будет стоить от 1 200 до 10 000 рублей за сутки, а в Сочи можно найти гостевой дом для большой компании по цене от 1 000 до 75 000 рублей.

А если вы профессионал рынка недвижимости, у Авито для вас есть специальный набор инструментов: брендированная страница компании и кабинет Авито Pro, где можно настраивать продвижение, смотреть статистику и планировать расходы.

Как сдавать жильё посуточно, чтобы потом ни о чём не жалеть

Подготовьтесь к встрече гостей

В случае с краткосрочным наймом это особенно важно. Если жильё сдаётся надолго, арендаторы могут выбрать вариант попроще, чтобы сэкономить. А вот тем, кто ищет помещение на праздники, важны впечатления не только от поездки, но и от пребывания в нестандартной обстановке. В конце концов, с плохим ремонтом можно и дома посидеть.

Обновите обои и линолеум, а при необходимости замените сантехнику. Удостоверьтесь, что все коммуникации работают исправно. Если розетки искрят, а в доме регулярно отключают горячую воду, гости наверняка упомянут это в отзыве. Попробуйте посмотреть на жильё свежим взглядом: к мелочам вроде облезших дверных ручек и потрёпанного коврика у входа обычно привыкаешь, но гостям они сразу бросятся в глаза. Кстати, о ковриках. В ванной лучше обойтись без них — когда знаешь, что до тебя этот элемент уюта основательно потоптали, вставать на него как‑то не очень хочется. Вместо этого предусмотрите дополнительные полотенца для ног.

Позаботьтесь о комфорте гостей. В короткую поездку никто не будет тащить с собой чайник и микроволновку. В помещении должно быть всё необходимое: от постельного белья и гигиенических принадлежностей (гель для душа и шампунь) до посуды и минимального набора техники (плита, холодильник, стиральная машина, утюг и фен). Не забудьте про расходники: стиральный порошок, губки и средство для мытья посуды, подсолнечное масло, чай и кофе, соль и перец, в конце концов. Если сдаёте дом, оборудуйте во дворе место для отдыха с мангалом, лавочки и навес — и гостям приятно, и стоимость аренды можно немного поднять.

На всякий случай оставьте арендаторам памятку: пароль от Wi‑Fi, время заезда и выезда, ваш телефон для связи в любой непонятной ситуации. Когда ждёте жильцов из другого города, расскажите в памятке, где поблизости есть круглосуточные магазины и как добраться до главных достопримечательностей. А ещё повесьте брелок с адресом дома на гостевой комплект ключей. Так туристы хотя бы смогут объяснить таксисту, куда ехать, если вдруг заблудятся или сядет телефон.

Сделайте наглядные фотографии

Это обязательное условие. Во‑первых, мало кто будет выбирать жильё вслепую, во‑вторых, некоторые сервисы просто не принимают объявления без фотографий. У Авито Недвижимости есть даже требования к минимальному количеству фото — хотя бы три снимка в студии и четыре в двушке.

Перед фотосессией наведите порядок: уберите с глаз долой личные вещи, протрите мебель от пыли, вымойте зеркала и раковины, а крышку унитаза держите закрытой. Фотографии лучше делать при дневном свете, без вспышки и зума. Хорошо, если есть штатив, чтобы снимки были чёткими. Если нет, найдите опору для рук — к примеру, стену или спинку стула. Следите, чтобы горизонт не был завален.

Лучше использовать горизонтальные кадры, а каждую комнату нужно сфотографировать хотя бы с двух точек. Выберите такой ракурс, чтобы на снимок попали не только шкаф с диваном, но и комната целиком. Хорошо, если получится показать переходы между разными зонами и как бы «прогуляться» по дому.

Составьте подробное объявление

Обязательные параметры — район, стоимость, количество комнат и площадь квартиры или дома. Дополнительно укажите, на каком этаже находится квартира, есть ли в ней балкон, а в доме — лифт. В лирику лучше не ударяться: поставьте себя на место туриста, который ищет ночлег в другом городе, и подумайте, что хотели бы узнать о жилье до того, как его снять.

Расскажите, сколько спальных мест в квартире или доме, какая есть мебель и бытовая техника, что с парковкой, далеко ли находятся остановки общественного транспорта и главные туристические объекты. Если из окна открывается отличный вид, а неподалёку есть озеро, парк или лес, об этом тоже стоит упомянуть — разумеется, с фотографиями.

Чтобы не было конфликтов с арендаторами, сразу расскажите об условиях проживания — например, курить можно только на балконе или на улице и тому подобное.

Определитесь с ценой

Традиционно под Новый год стоимость краткосрочного найма жилья растёт — квартиры и дома дорожают порой в два‑три раза. Тут важно соблюдать баланс: если откровенно задрать цену, это оттолкнёт гостей, но и слишком низкая стоимость бывает опасна — она может привлечь не тех жильцов, которых вы хотели бы видеть в своём доме.

Посмотрите объявления в вашем районе и определите ценовую вилку, в пределах которой лучше устанавливать стоимость бронирования. Только не отрывайтесь от реальности: если по соседству сдают дом с баней и бассейном за 10 000 рублей в сутки, вряд ли за такую же сумму кто‑то польстится на избушку с удобствами на улице.

В календаре бронирования можно отметить дни, подходящие для заселения, и указать стоимость аренды для каждой даты. А если ищете жильцов не только на Авито, синхронизируйте календарь с другими площадками или с PMS (Property Management System), чтобы не случилось так, что гостей больше, чем свободных мест. Если используете Bnovo и RealtyCalendar, с ними тоже можно настроить синхронизацию.

Заключите договор

Устроить в многоквартирном доме гостиницу или хостел не получится — запрещает ЖК РФ, статья 17. Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением Жилищный кодекс. Зато сдавать квартиру посуточно можно В Совете Федерации опровергли информацию о запрете правительства на посуточную сдачу квартир , но с условием, что всё будет легально — владельцу нужно заключать договоры с жильцами и платить налоги. На самом деле такое соглашение нужно не только для того, чтобы оправдаться перед налоговой, если соседи вдруг нажалуются. Это прежде всего ваша защита от слишком буйных арендаторов, которые привыкли кутить на полную.

Договор найма заключается ГК РФ, статья 674. Форма договора найма жилого помещения в письменной форме. В нём стоит указать адрес квартиры или дома, площадь жилья, паспортные данные сторон и условия аренды — срок, стоимость за сутки, порядок оплаты, время заезда и выезда. Не забудьте упомянуть права и обязанности арендодателя и арендатора — к примеру, хозяин должен предоставить дом с мебелью и бытовой техникой, а гость обещает бережно относиться к имуществу и при выезде вернуть владельцу комплект ключей.

К договору можно приложить опись имущества, которое есть в доме, а заодно составить акт приёма‑передачи. Хорошо, если опись будет с фотографиями: так не придётся разбираться, кто оставил пятно от вина на светлом диване — вы или гости.

Источник статьи: http://lifehacker.ru/kak-sdat-zhilyo-na-prazdniki/